| 七、約定專用事項之方法。 問 公寓大廈管理條例施行後，可否繼續行使約定專用之事項？ 答 區分所有權人約定專用事項之方法有二：第一是公寓大廈建
造期間或第一次區分所有權人會議召開前，出賣人與買受人
於買賣契約中約定共用部分或基地之特定部分由某買受人專
用，此種買賣契約起造人應在住戶規約草約中載明之，期以
公示性拘束各買受人。第二是，公寓大廈建築完成之後，經
召集區分所有權人舉行會議，依公寓大廈管理條例第三十一條
之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權
比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其
區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意
約定之。
八、條例施行前佔用防空避難設備者之處理。問 我購買大樓底樓店鋪連帶其地下室，後來查知該地下室係屬
法定防空避難設備，是否會被強制交出地下室所有權或使用
權？ 答 按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為
公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，然於本法施行前
，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往
原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其
設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事
項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之
規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建
築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者，其兼作面積
，不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒
嚴時，凡是使用或占用的防空避難設備，應在二十四小時內
，騰出供大眾作防空避難之用。
九、共用部分不得獨立移轉或設定負擔。問 公寓大廈共用部分（公共設施）可以單獨出售（或贈與、交
換或設定抵押等）。 答 公寓大廈管理條例第四條第一項規定，「區分所有權人除法
律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、
並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定
相同。第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部
分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為
移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單
獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用
部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的
，不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是，在民法中
建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈
之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其
應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物
與其基地有一體之特性。
十、不得為約定專用部分之限制。問 公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？ 答 公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專
用部分： - 公寓大廈本身所占之地面。
- 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路
或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。 - 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之
構造。 - 約定專用有違法令使用限制之規定者。
- 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不
可或缺之共用部分。」 該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而
不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。 例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，
經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺
置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七
條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能
在公寓大廈出入口處擺麵攤。
十一、屋頂平台專用使用範圍。問 我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契
約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範
圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管
理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用
的規定？ 答 按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指
構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外
牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有
權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置
廣告物或其他類似之行為。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂
構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平
台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之
使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但
於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用
目的。
十二、拆除相鄰之分隔牆壁。問 區分所有權人併購隔壁的專有部分之後，僱工將相鄰牆壁打
通，擴大客廳空間，是否符合規定？ 答 按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。區分所有權
人併購隔鄰之專有部分後，原來共同壁變成為內牆，將之拆
除有無違反規定，端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之
，該牆壁若屬構造上之承重牆，則不得拆除。依據第七條
第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板
及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定
之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築
物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。至於非屬構造
上承重牆壁之分間牆，則不受前開限制。
十三、比較專有部分與共用部分差異。問 專有部分與共用部分如何區分。 答 按公寓大廈管理條例第四十四條第一項規定，公寓大廈之起
造人於申請建造執照時，應檢附專有部分，共用部分標示之
詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同，有關公寓大
廈管理條例專有部分及共用部分之區別，應由建築師設計時
予以界定。
十四、專有部分使用法則。問 在專有部分的使用上，公寓大廈管理條例有何限制？ 答 公寓大廈管理條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所
載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更
。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，
並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀
。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約
約束，以維護全體住戶之生活品質。 目前有許多餐廳、ＫＴＶ、酒廊等無視使用執照所載用途，
擅自在住宅區任意設立，不但因人員出入複雜影響其他住戶
的生活安寧，更可能造成火災等嚴重影響生命財產安全，日
前所發生多起公眾場所的嚴重火災，不少即是此類擅自變更
使用用途者，然因此公寓大廈管理條例第十五條，對此類違
規案件，亦有規定得由管理委員會制止，制止不理，訴請法
院強制其遷離，住戶為區分所有權人時並可命出讓其房屋及
拍賣，同時依照第三十九條第二項規定，「有供營業使用事
實之公寓大廈住戶有因違反第十五條第一項擅自變更專有或
約定專用之使用行為，因而致人於死者，處一年以上七年以
下有期徒刑，得併科新壹幣一百萬元以上五百萬元以下罰金
；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新壹幣
五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」想要走法律邊緣的
違規使用人，不可不慎。
十五、公寓大廈用途限制。問 公寓大廈除住宅使用外，是否可做其他用途？其限制如何？ 答 公寓大廈管理條例第五條規定，「區分所有權人對專有部分
之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人
共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正
常化及創造相互間之共同利益。 而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法
令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規
定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約
定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之
行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁
擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林
林種種。 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同
利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理
委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規
範。
十六、公寓大廈管理費分攤。問 我居住的大樓完工多年，但是有些住戶空置著沒有搬來住，
也不繳交管理費，要如何處理？ 答 「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責
於區分所有權人之事申所致者，由該區分所有權人負擔。管
理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其
規定。」公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定。所謂
管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分
之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種，其
一，公共基金支付。其二，規約或區分所有權人會議定之。
其三，按各區分所有權人共有之應有比例分擔。由此可知，
公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權
人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分
所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共
有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金
額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，
管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利息。
十七、公寓大廈管理費分擔比例。問 公寓大廈管理費係按戶數來收取抑或按居住面積來分擔？ 答 公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔，但區
分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。此為公寓大
廈管理條例第十條第二、三項之規定，因此公寓大廈規約或
經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取者
，自應從其規定。
十八、繳納公寓大廈管理費之義務人。問 公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費？ 答 公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規
定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
比例分擔之。準此，管理費之繳納是區分所有權人（房東）
之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳
納時，所有權人仍應承負繳納之義務，至承租人及所有權人
間之清償關係，自應適用民法之規定，逕循司法途徑解決。
十九、上下樓板及共同壁維修經費分攤。問 樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？ 答 公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及
樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板
上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區
分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如
，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造
成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔
維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施
工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負
擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一
方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時
，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。
二十、變更建築物外觀。問 大樓外牆常有住戶架設廣告看版，如有危險之虞，或妨礙觀
瞻，有什麼辦法可以改善？ 答 「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非
依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造
、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」為公
寓大廈管理條例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無
論納入專有部分範圍，抑劃歸公寓大廈共同部分，可經約定
為特定區分所有權人使用。惟因上開部分係公寓大廈之外圍
，為維護建築物整體觀瞻，故再明文限制其使用。另從外牆
之設置目的及通常使用方法而論，外牆係建築物外圍的牆壁
其設置目的在區劃建築物內外，具防阻風雨作用，而不在設
置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必
要；故設置廣告物應認係外牆之特別用法，應依法令規定並
經區分所有權人會議之決議，始得為之。「住戶違反前項規
定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機
關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個
月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費
用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。
二十一、老舊公寓大廈之重建問 本人現住的四層樓公寓因有二十幾年歷史，已近老朽毀壞，
亟思重新改建，惟有部分所有權人不表同意，此時於法有何
解決之道？ 答 依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，
應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人
之同意。但有下列情形之一者，不在此限。一、配合都市更
新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害
公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重
大事變，肇致危害公共安全者」，因此建築物如有該條但書
法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決
議實施重建。另依第十四條之規定：「公寓大廈有前條第二款
或第三款之情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條
規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所
有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委
員會徥訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地
所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造
執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」而
第三十一條規定：「應有區分所有權人三分之二以上及其區
分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三
以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以
上之同意行之。」綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全
體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；
但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條
的規定辦理。
二十二、飼養寵物限制。問 公寓大廈裡可以飼養寵物嗎？ 答 公寓大廈管理條例第十六條對住戶之居住行為加以規範，所
規定的事項，在其他法律中幾乎皆已有所規範，現今將之再
歸納於本法中，對於生活品質的提昇，有其積極的意義，同
時作為違反時的處罰依據，在管理及改善上亦有相當的助益
。 依本條第三項之規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生
、公共安寧及公共安全。」，從本項反面來看，是允許在公
寓大廈中飼養動物的，但仍有規定，因為適合公寓大廈飼養
的動物不多，多會影響公共安寧。條文中規定不得妨礙公共
衛生、公共安寧及公共安全，對於身處於同一公寓大廈的各
區分所有權人而言，此項之規定或有不同意見，因而其中規
定可由規約約定禁止飼養之動物，則視住戶之間的意見而定
。
二十三、公寓大廈依法經營危險行業及火災保險差額補償。問 於大廈內經營餐飲、瓦斯、電焊行業，或有堆置桶裝瓦斯，
燒焊乙炔等危險物品，如何才得以維護住戶之安全。 答 公寓大廈管理條例第十七條：「住戶於公寓大廈內依法經營
餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性
物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任
保險，其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應
就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央
主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險，
經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代
為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔
」。由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故，事
後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險，
致受難者家屬求告無門，為解決此一問題，本條文及明定區
分所有權人強制保險義務與差額補償責任。
二十四、維護居住安寧。問 大樓的住戶常常在夜間敲打樑柱及牆壁等，造成噪音的污染
，如何處理？ 答 公寓大廈管理條例第十六條第一項之規定「住戶不得住意棄
置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其
他與此相類之行為。」按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪
音，影響居住安寧，自可依據噪音防治或相關法規取締處罰
。本項禁止之規定，在授予管理負責人或管理委員會出面制
止處理之依憑，同時作為勸阻無效時，在改善居住品質而言
，當有幫助。得依本條例第三十八條規定處罰。
二十五、住戶違規屢勸不改強制遷離。問 住戶在公共樓梯間，堆放雜物，甚至封閉樓梯的安全門，不
讓人進出，萬一發生火災，後果不堪設想，如何得以維持公
共之安全？ 答 - 按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走
廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或
營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔
巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已
有規定。住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會
應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處
理。」同條第四項已有規定。 - 又「違反第十六條第二項之規定者，由直轄市、縣（市
）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為
第三十九條第一項第四款之規定
。另同條第二項又規定，「有供營業使用事實之公寓大
廈住戶有違反第十六條第二項行為，因而致人於死者，
處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元
以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以
下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元
以下罰金。」 - 至對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理
負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善
者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之
決議，訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所
有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人
會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有
權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不
自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委
員會得聲請法院拍賣之。」
二十六、特定目的事業經營管理。問 同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，
影警其他住戶之安寧，有何救濟方式？ 答 按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土
地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌
唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，
影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪
音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管
機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管
理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得
有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行
為。」應依第三十九條第一項第一款規定，「由直轄市、縣
（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」
住戶經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，應依第二十二條規
定，由管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未
改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷
離。如其經營未獲許可，為違規營業者，則屬違反第十五條
第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部
分，約定專用部分，不得擅自變更。」並應依第三十九條第
一項第三款處罰之。
二十七、公寓大廈住戶不正當使用行為。問 住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？ 答 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有
權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合
法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同
利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規
定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對
於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、
柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影
響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，
製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為
。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰
則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害
治安行為，公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定，但適
用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
二十八、設置公共基金。問 公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何
籌措？ 答 為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事
項，需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條
例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相
關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規
定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使
用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金
額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列
第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造
之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管
理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金
來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。
二十九、積欠管理費或公共基金。問 有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如
願配合，應如何處理？ 答 按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或
住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已
逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延
利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法
院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又
第二十二條第一項第一款之規定
：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再
度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人
或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負
責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院
強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人
或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區
分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於
判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管
理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第三十九條
第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項
第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處
新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目
前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況
，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民
眾不可不慎。
三十、公共基金與區分所有權之一體性。問 區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人，可否請求退還
己繳交之本金？ 答 「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉
而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
」為公寓大廈管理條例第十九條之規定，按公共基金之用途
在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改
良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原
則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。
三十一、公共基金保管義務。問 公共基金係由管理委員會或管理負責人保管，區分所有權人
如何瞭解支用情形？ 答 依照公寓大廈管理條例第二十條之規定：「管
理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告。
」由此可知，公共基金保管及運用情形應定期公告，區分所
有權即可瞭解公共基金實際收支情形，至究係按年、按月、
按季公告及何一期日公告？並無限制，自可在規約或經區分
所有權人之決議行之。
三十二、強制遷離及強制出讓。問 對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在
何種情形得強制其遷離或出讓。 答 住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護
之義務，為公寓大廈管理條例第十六條所明文，為保障絕大
多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法
維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所
有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定，此
種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務
之住戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。 強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人
時則可訴請法院強制出讓區分所有權，由於對該住戶及區分
所有權人利益影響甚鉅，依公寓大廈管理條例第二十二條規
定，其事由要件有三： - 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠
金額達其區分所有權總價百分之一者。 - 違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰
後，仍不改善或續犯者。 - 其他違反法令或規約情節重大者。
若住戶有發生前述重大違規情事者，其處理程序是由管理委員
會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行下
列二階段之處置：第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人
應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出
讓區分所有權。當事人經勸解無效，住戶召開區分所有權人會
議，經三分之二所有權人出席及出席人數四分之三多數決同意
始得訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命
該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分
；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，
管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重
毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。或因地震、水災
、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。經區分
所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比
例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分
所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進
行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決
議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分
所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
三十三、訂定規約之目的。問 公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的
何在？ 答 規約之定義，依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是
：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係
數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，對各區分
所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」
性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人
透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背
公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自
律管理精神，第二十三條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬
設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，
得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂
定之事項，整理如下： - 第十條，共用部分、約定共用部分之管理、維護之費用，區分
所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 - 第十五條，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、
約定專用部分，不得擅自變更。 - 第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公
共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。 - 第二十五條，區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召
集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定
互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集
人或依規約輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。 - 第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推
一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會
之組織及選任應於規約中定之。 - 第二十九條，區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有
規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過
半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人
數區分所有權合計過半數之同意行之。
三十四、規約之訂定及修正。問 規約如何訂定及修正？ 答 依照公寓大廈管理條例第二十六條之規定，「公寓大廈建築物
所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比
例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權
人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。
」另第三十一條之規定，「區分所有權人會議之決議，關於規
約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所
有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意
行之。」
三十五、規約之保存。問 在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？如果
未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。 答 依照公寓大廈管理條例第三十四條第八款之規定，管理委員會
之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及
有關文件之保管。」，同時依第三十七條之規定，管理負責人
亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人
時，依第二十七條第四項之規定以區分所有權人
會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應
經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為
管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人
亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。
三十六、舊有住戶公約之約束力。問 我們現行約定的住戶公約，當時是經過全部承買戶簽字承認的
，是否可以視為已經合於公寓大廈管理條例第三十一條要件，
不必另再召會追認？ 答 按公寓大廈施行前，住戶間約定之住戶公約，如不違反法律強
制及禁止規定，仍應有效，但為明確其權利義務關係，宜依公
寓大廈管理條例第三十一條之要件訂定規約，以資適法。
三十七、規約之承繼效力問 公寓大廈訂定規約時之當事人已將專有部分過戶與他人，該受
讓人可否以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約義務？ 答 規約由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有
權人及住戶之效力，但公寓大廈管理條例第二十四條之規定，
「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約
所定之一切權利義務。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束
力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。 | 