少數共有人的對策
土地法34-1攻防戰
我方有7人總共14/30的土地持分，敵方有3人有16/30的土地持分，敵方想要將我們這塊土地賣給建商。但我怎麼知道他沒有拿回扣，搞不好實際上賣個9000萬，實際上他回扣拿個2000萬現金。也就是這個土地他其實是可以賣1.1億，有這個可能性。我們也願意跟敵方一起跟建商談，可是敵方根本不願意讓我們加入商談。因為他們想要利用土地法34-1多數決的規定，將我們土地直接出售給建商，土地法34-1規定：土地過半+人數過半。可以用多數決將土地出售給第三人。敵方現在土地過半了，但是人數還沒過半。所以他們想到一個讓我們少數人的優先購買權，無用武之地的方式。他們可以繞了一個圈子，達到這個結果。至於怎麼做，就是下列四個步驟。
第一步驟：他們要先將人數過半數
為了要先符合土地法34-1規定：
人數過半+土地過半 = 有多數決，現在的情況是敵方土地過半，但是人數沒有，所以開始將土地贈與給親人，給人數衝高。
如果用買賣的話，我方有優先購買權的權利，可以用同一條件購買，所以他們都有用贈與土地的方式來增加人數。
第二步驟：敵方使用土地法34-1多數決設定地上權。
這時敵方土地過半+人數過半了，於是開始使用土地法34-1多數決的規定來設定地上權給自己人，少數人無法主張他們也要當地上權人。接著地上權人開始在土地上蓋建築物。
第三步驟：敵方使用土地法34-1多數決出售給外面第三人。
優先購買權也是有分強弱的，地上權人的優先購買權的效力>我們少數共有人之間的優先購買權。這時候地上權人使用優先購買權來購買，所以地上權人就買到了。
第四步驟：寫存證信函給我們這些少數人，說不領錢就給錢提存在法院。
寫了存證信函給我們，要我們去蓋章辦理土地的移轉，不蓋章他們一樣會強制給土地出售，到時候給分到的錢直接提存到法院裡面讓我們去領。
這時候我們已經沒招了，設定抵押權也可能被打抵押權不存在之訴訟，如果給自己的房子做個假扣押、假處分如果是做假的也有相關的刑責，有沒有合法直球對決的方式，我急需一個解決的方法！
在走頭無路之下找到了林代書，下午四點打給林代書，他剛好有客戶在，我說我可以過去你們事務所先坐在旁邊等，因為真的蠻著急的，家族裡的其他老人家根本不清楚事情的嚴重性。
電話裡先簡單的跟林代書說了一下經過，感覺一樣的問題代書好像被問了很多遍，回答得很流暢。
代書問了三個問題：
「1.敵方主張土地要賣給建商的金額，是否低於市價? 2.我們這邊手上現金可動用現金有多少? 3.所以現在問題是，我們的優先購買權弱於對方的優先購買權，這個問題囉？」
「是的」
「這問題 對我們來說不是問題，不用急，我明天可以趕快排一個時間給你。」
「真是太感謝了！」
隔天中午12點我來到了林代書的事務所，林代書「敵方要將整筆土地賣掉，這價錢你們評估後是低於市價，我們的現金夠，但現在的問題是，敵方地上權人的優先購買權優於我方的優先購買權，沒錯吧？」
「沒錯」
「我們優先購買權弱於對方，但是在某些情況下是強於對方的，我們個案的情況下符合這個要件，我可以使用相關的函釋跟地政機關主張，所以敵方優先購買權效力大於我方優先購買權的問題就不存在了。」
「接下來第二關是，當我們優先購買權經過我透過函釋的主張優於地上權人後，他們會馬上發現不對勁，這樣子下去就糟了。」
「接下敵方會馬上主張說已經跟建商解約了，沒有這個買賣你們根本沒有優先購買權，這件事情我也可以解決。可以做到敵方跟建商所談低於市價的價錢，強制賣給我們少數人。」
「你說的這些效果，怎麼我在土地法34-1執行要點都沒有找到，這些規定有特別規定在哪些地方嗎？」
「土地法34-1的攻防戰含括真的很廣，有些規定在土地法34-1執行要點、有很多在內政部的函示跟法院的判決、判例。」
「如果一般民眾去詢問地政機關也不會告訴我們這些攻防的細節、邏輯，他們只會跟我們說按照土地法34-1執行要點要提供什麼資料給地政機關，地政機關就可以辦理」
「而且地政機關要我們做的流程跟實際攻防的流程是不一樣的，所以有很多魔鬼都在細節裡面，真的照地政所教的正常流程走就完蛋了，我們知道這些細節在哪邊，所以可以幫我們的客戶爭取最大的權益。」
委託代書幫我寫了存證信函給對方，果然如代書所料，馬上回函說要解約，不過後面的每一步我們都已經計算好了。
我們要將這土地買下來，透過林代書的整體規劃再加上林代書所配合專門打土地法34條之1的律師，我們要打一場一定贏的官司。
某天下午，又是一個共有物的故事，上次人數很多，這次人數就1人。
事情是這樣子的他在信義區某間房子有1/5的建物及土地，他想要跟銀行借錢，銀行不肯借錢給他，他想要給仲介公司賣掉換錢，仲介公司也不可賣，覺得有產權瑕疵。
大哥就想，不能借錢也不能賣錢，那就進去住總可以吧，但是二哥一家人都住在裡面，還跟我說隨時歡迎我回去住，只是只下客廳可以給我睡，其他房間都住滿人了，你說我氣不氣，我明明就有房子的持分但是什麼用都沒有。
林代書：「大哥你可以放心，你的問題就是我們的專業，談了30分鐘，大哥開心離開我們事務所」
三天後大哥達到他所要的期許。不管客戶持分是多數還是少數，我們都有專業可以幫客戶解決它們房地產的困擾，因為我們是專業的。
重點筆記
案例一：少數人《有》錢
被動防禦→主動出擊
壹：本案故事：
(一)前言：
1.人數：
土地共有人10人。
2.持分：
我方有7人總共14/30的土地持分。
敵方有3人有16/30的土地持分。
3.財力：
共有人有足夠現金購買土地。
4.攻守：
我方被動防禦，最後出擊。
(二)問題：
敵方贈與土地將人數衝高，敵方因為土地及人數過半，因此使用多數決設定地上權，地上權為自己人，敵方將土地出售給第三人，地上權人主張優先購買權，我方少數共有人應該怎麼處理?
(三)我方心態
1.我方懷疑有回扣：
敵方想要將我們這塊土地賣給建商，但我怎麼知道他沒有拿回扣。搞不好實際上賣個9000萬。實際上他回扣拿個2000萬現金，也就是這個土地他其實是可以賣1.1億，有這個可能性。
2.我方願意一起商談：
我們也願意跟敵方一起跟建商談，可是敵方根本不願意讓我們加入商談。
(四)敵方心思：
想要利用土地法34-1多數決的規定，將土地直接出售給建商。
(五)人數未過半：
1.土地法34-1規定：
土地過半+人數過半就可以用「多數決」將土地出售給第三人。
2.敵方問題：
敵方現在土地過半了，但是人數還沒過半。
(六)敵方新的戰略 ：
所以他們想到一個讓我們少數人的優先購買權，無用武之地的方式。他們可以繞了一個圈子，達到這個結果。至於怎麼做，就是下列四個步驟。
第一步驟：敵方贈與土地將人數過半
為了要先符合土地法34-1規定：
人數過半+土地過半 = 有多數決，現在的情況是，敵方土地過半，但是人數沒有，所以開始將土地贈與給親人，給人數衝高。如果用買賣的話，我方有優先購買權的權利，可以用同一條件購買，所以他們都有用贈與土地的方式來增加人數。
第二步驟：敵方使用土地法34-1多數決設定地上權。
這時敵方土地過半+人數過半了，於是開始使用土地法34-1多數決的規定來設定地上權給自己人，少數人無法主張他們也要當地上權人。接著地上權人開始在土地上蓋建築物。
第三步驟，敵方使用土地法34-1多數決出售給外面第三人。
優先購買權也是有分強弱的，地上權人的優先購買權的效力>我們少數共有人之間的優先購買權。這時候地上權人使用優先購買權來購買，所以地上權人就買到了。
第四步驟：寫存證信函給我們這些少數人，說不領錢就給錢提存在法院。
寫了存證信函給我們，要我們去蓋章辦理土地的移轉，不蓋章他們一樣會強制給土地出售，到時候給分到的錢直接提存到法院裡面讓我們去領。
(七)我方兩個方案→但有缺點：
1.方案一：
(1)【我方】土地設定高額設定抵押權。
(2)【敵方】會打→抵押權不存在之訴訟及使公務員登載不實的刑責。
2.方案二：
(1)如果給自己的房子做個假扣押、假處分→做假的有相關的刑責的風險。
(八)我方新戰略→無缺點：
1.三個重點問題：
(1)敵方主張要土地賣給建商的金額，是否低於市價?
(2)我們這邊手上現金可動用現金有多少?
(3)所以現在問題是，我們的優先購買權弱於對方的優先購買權，這個問題囉？
2.答：
(1)低於市價
(2)現金足夠購買
(3)沒有錯
3.我方進攻
(1)本案例有特殊函釋可主張：
我們優先購買權弱於對方，但是在某些情況下是強於對方的，我們個案的情況下符合這個要件。我可以使用相關的函釋跟地政機關主張，所以敵方優先購買權效力大於我方優先購買權的問題就不存在了。
(2)我方有有權主張購買敵方土地。
所以我們就變成了優先購買權人，可以用低於市價的情況下購買敵方土地。
(九)敵方防守：
我方優先購買權透過函釋的主張優先於地上權人後，敵方會馬上發現不對勁，這樣子下去就糟了。接下敵方會馬上主張說已經跟建商解約了，沒有這次的買賣，那當然就沒有你們可以主張優先購買權的問題。
(十)我方最後進攻：
透過函釋的主張，可以做到敵方跟建商所談低於市價的價錢，強制賣給我們少數人。
(十一)為什麼林代書說的這些法律效果，我在土地法34-1跟土地法34-1執行要點都找不到?
1.規定在
(1)土地法34-1執行要點。
(2)內政部的函示。
(3)法院的判決、判例。
(十二)民眾自行辦理的缺點：
1.地政機關不做法律攻防分析：
地政機關也不會告訴我們這些攻防的細節、邏輯。
2.地政機關只告訴民眾需要提供的文件：
他們只會跟我們說按照土地法34-1執行要點，要提供什麼資料給地政機關，地政機關就可以辦理了。
3.按照正常程序走，法律攻防就會出問題：
地政機關要我們做的流程跟實際攻防的流程是不一樣的，所以有很多魔鬼都在細節裡面。真的照地政所教的正常流程走就完蛋了，要對法律跟登記都熟識才能知道細節在哪邊，如何客戶爭取最大的權益。
案例二：少數人《沒》錢
※主動出擊
貳：本案故事：
(一)前言：
1.人數：
土地共有人5人，
2.持分：
我方有1人總共1/5的土地+建物持分。
敵方有4人有4/5的土地+建物持分。
3.財力：
我方無現金
4.攻守：
我方主動出擊
(二)問題：
1.前言：
A君有信義區的房子，有1/5的建物及土地，以下簡稱B屋，A君缺錢想要拿1/5的建物及土地去換些錢回來。
2.A君無法讓1/5房子換成錢：
(1) A君拿B屋跟銀行借錢：
銀行不借，需要共有人全體同意。
(2)A君拿B屋給仲介公司賣：
仲介公司覺得有瑕疵不賣，而且就算賣也沒人敢買，因為房子有A君的家人住，買了也無法收租，還要打官司。
(三)我方心態：
不能借錢也不能賣錢，那就進去住總可以吧，
(四)敵方應對：
房間都住滿了，不然你就睡客廳吧，隨時歡迎回來，還給了我鑰匙。
(五)A君結論：
我明明就有房子的持分，但是什麼用都沒有。
(六)方法
我們有方法可以借款跟出售，讓1/5的房屋跟土地有效的去利用，創造價值。
